Comment fonctionne un crédit immobilier ?

L’objectif de cet article n’est pas de vous expliquer dans les détails comment fonctionne un crédit immobilier, mais il y a certaines subtilités qu’il vous faut connaître pour avoir quelques bases.

Quand on cherche sa première acquisition, on se pose beaucoup de questions et il est nécessaire de bien comprendre toutes les implications de ses choix, parce qu’on s’engage généralement sur de très longues durées. Que vous fassiez les démarches seul, que vous utilisiez les services d’un comparateur de crédits ou que vous passiez par un courtier (de loin la meilleure solution à mon avis), il existe quelques notions que vous devez impérativement connaître.

La première chose à faire est de déterminer votre capacité d’emprunt, ce qui déterminera le montant du bien que vous pouvez vous permettre d’acheter. Il serait en effet inutile de sélectionner des biens immobiliers qui vous plaisent pour vous rendre compte ensuite que le montant de votre emprunt est insuffisant.

Déterminez votre capacité d’emprunt

Tout d’abord, il faut savoir que le montant du prêt que vous pourrez obtenir est directement dépendant de vos ressources, à partir desquelles on détermine le montant maximal des mensualités que vous êtes en mesure de rembourser « sans effort » et qui déterminent votre taux d’endettement. De manière générale, votre taux d’endettement est le rapport entre vos revenus mensuels et le montant mensuel de vos crédits. Ce taux d’endettement pour les salaires communs ne doit pas dépasser environ 33 %, mais on tient également compte des facteurs de risque (garants, capacité d’épargne, habitude de dépense, âge, santé, etc.).

Exemple : vous gagnez 1000 € nets par mois et vous n’avez pas de crédit en cours. Vous pouvez donc rembourser une mensualité de crédit d’environ 330 €. La différence (soit 670 €) est votre reste à vivre. Il vous permet de payer gaz, électricité, carburant, nourriture, habillement, sorties, etc.

Pour les salaires bas, le reste à vivre ne permet que peu de liberté. Certains frais comme la nourriture, les déplacements et l’habillement représentent des sommes relativement incompressibles que le reste à vivre est censé permettre sans poser de problème.

Pour les plus hauts salaires, c’est un peu différent, parce que le reste à vivre plus important peut largement suffire à couvrir les frais communs dont nous avons parlé au-dessus, le taux d’endettement peut alors grimper au-delà de 33 %, dans une certaine limite bien entendu.

Négociez le taux

Maintenant que vous avez déterminé le montant maximum de votre mensualité, le taux qui vous sera proposé, associé à la durée de remboursement va permettre de déterminer le montant de votre emprunt (c’est-à-dire le prix que vous pourrez payer pour l’acquisition de votre bien immobilier), mais également le montant que vous allez rembourser (qui sera très largement supérieur au montant emprunté, parfois jusqu’à deux fois plus important).

L’objectif peut être de baisser la mensualité en allongeant la durée du crédit, ce qui en contrepartie augmente le coût du crédit, ou à l’inverse de baisser la durée ce qui a pour effet d’augmenter les mensualités et ainsi économiser sur le montant des intérêts.

Le taux d’intérêt est justement très important, car c’est un facteur qui détermine le coût du crédit, vous avez donc tout intérêt à le faire baisser autant que possible. Vous pouvez négocier grâce à la mise en concurrence des banques, comme vous le feriez avec n’importe quel autre produit ou prestation.

Enfin, attention au type de taux qui sera appliqué. Le plus sécuritaire est de choisir un taux fixe, qui permettra à vos mensualités de ne jamais varier d’un centime jusqu’au terme du remboursement dans 10, 20 ou 30 ans. Vous pouvez également vous voir proposer un taux variable, qui comme son nom l’indique variera inévitablement au cours de vos années d’emprunt, aussi bien à la baisse qu’à la hausse. C’est un risque à prendre qui doit être calculé et à mon avis intéressant que si l’on connait parfaitement les tendances du moment et pour des emprunts très courts (mais je peux me tromper, aussi j’invite les spécialistes à donner des précisions en commentaires).

Un courtier sera en mesure de vous proposer des offres adaptées. Non seulement il vous fera gagner du temps, mais il devrait également, bien que ces services soient payants, vous permettre au final d’économiser beaucoup d’argent, notamment en vous obtenant un taux préférentiel que vous n’auriez, dans certains cas, pas pu obtenir vous même.

Les différents types de prêt

Il existe différents types de prêts avec des taux d’intérêt différents, dont certains dépendent du contexte économique. Le prêt principal est celui que vous obtiendrez auprès de la banque. Il existe également un prêt à taux zéro qui est une aide de l’état pour les primo-accédants, ainsi que le prêt patronal et le prêt travaux. Tous ces prêts se cumulent et vous permettent au final de profiter de plus ou moins d’avantages en fonction de votre situation.

Les assurances

Dans le montant des mensualités, les assurances rentrent en ligne de compte, qui vous protègent contre certains risques, comme la perte d’emploi, l’invalidité, le décès, etc.

Ceci n’empêche pas les banques de demander des garants, c’est-à-dire des personnes qui seront capables de rembourser à votre place toutes les mensualités pour lesquelles vous seriez défaillant. Ces garants seront soumis au même genre d’analyse que celles que vous subirez, tenant compte bien entendu de leur propre taux d’endettement et de leur éventuel patrimoine.

Les frais de notaire

N’oubliez pas que tout achat immobilier s’effectue devant notaire, qui a notamment pour rôle lors d’un entretien qui rassemble vendeurs et acquéreurs de valider la vente par signature de l’acte officiel. Les frais de notaire viennent en plus du montant de l’achat. On conseille d’ailleurs généralement d’avoir un apport financier au moins égal au montant des frais de notaire qui sont de l’ordre de 8 % ou 10 % du montant de l’acquisition. Il est à noter que ces frais de notaire sont en fait, en grande majorité une taxe de l’état, que le notaire est chargé de collecter.

Acheter un bien immobilier sans apport

Enfin, à priori, il est quasiment impossible d’acheter sans aucun apport, parce que lors de la signature du compromis de vente (l’acte officiel qui stipule que vous vous engagez à acheter le bien en question et que le vendeur s’engage à vous céder au prix convenu), vous n’avez pas l’obligation d’obtention de votre prêt immobilier. Cela constitue d’ailleurs une clause du contrat, c’est-à-dire qu’en cas de refus de la part de la banque, le compromis pourra être annulé sans frais et toutes les sommes versées remboursées. Cependant, l’agence ou le propriétaire vous demandera systématiquement le versement d’un acompte. L’achat sans apport semble donc tout à fait illusoire.

 

J’invite les experts en immobilier à ajouter toutes les précisions qu’ils jureront utiles en commentaires.

Mon expérience se limite à un seul achat pour le moment, mais comme nous le verrons dans un autre article, je crois que ça compte double 🙂

Benoit Écrit par :

Un commentaire

  1. 18 avril 2013

    c’est vrai que pour avoir les meilleures conditions de crédit , il faut travailler avec des courtiers professionnels . Toutefois , il est conseillé de bien se renseigner et d’avoir déja une idée de ce que l’on va négocier avant de les contacter . Consultez les sites comme http://www.credits-immobilier.com qui vous donne une information complète et met à votre disposition des outils de simulation et de comparaison de crédit . Vous pouvez même faire une demande en ligne .

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