Immobilier d’entreprise, location ou achat de votre local commercial

Le démarrage d’une activité

Beaucoup d’activités professionnelles commencent avec de petits moyens. Peu de budget signifie peu de matériel et pas de local commercial. La France compte 3.4 millions d’entreprises. 95% sont des entreprises de moins de 10 salariés dont environ 1/3 de micro entreprises. Des personnes qui travaillent seules et qui, pour commencer aménagent un pièce de leur habitation pour la transformer en bureau ou en atelier.

Certains d’entre eux n’ont pas vocation à se développer et souhaitent générer une activité individuelle qui leur permet de vivre, souvent d’une passion. D’autres sont en période de test, de démarrage, la micro entreprise n’étant que la première étape d’un développement plus important. Vient alors la nécessité de trouver un local commercial. La première question qui se pose alors est : location ou achat ?

Location d’un local commercial

Louer un local commercial s’avère plus simple administrativement et commercialement que d’en faire l’acquisition. Par ailleurs, la période de location d’un bail classique est limitée dans le temps (et renouvelable), ce qui signifie qu’à l’issue d’une première période de location, vous pouvez déménager, pour trouver un local mieux adapté, plus récent, mieux situé ou plus grand.

Quand une activité est en développement mais pas encore sur les rails, il est possible de trouver des locations avec des baux précaires par exemple qui n’engagent pas le locataire sur une grande période de temps. Cela représente une sorte de période d’essai, avant d’enchainer éventuellement sur un bail classique ou de trouver une autre solution.

Les loyers peuvent également être un peu plus bas. Mes garanties demandées sont généralement plus faibles que pour des baux classiques.

Achat d’un local commercial

Un achat engage sur une période plus longue qu’une location, du fait de l’emprunt immobilier qui coure en générale sur une quinzaine d’années au minimum. Les entreprises achètent logiquement un local commercial dans lequel elles prévoient de rester longtemps, lorsqu’elles ont atteint une certaine taille et un certain niveau de prospérité.

Il est courant d’acquérir un local commercial par le bais d’une SCI, qui sera donc une entité différente de celle de l’entreprise commerciale, bien qu’ayant souvent les mêmes dirigeants. La société commercial peut alors louer le bien à la SCI qui pourra rembourser le crédit correspondant.

L’intérêt de ce montage est la dissociation de l’activité et du lieu d’exercice. La société peut alors, par exemple, cesser son activité, mais le bien immobilier peut être loué à une autre entreprise qui permettra de poursuivre le remboursement du crédit puis génèrera un revenu passif pour le propriétaire.

Faites des économies sur votre taxe foncière

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre local commercial sachez qu’il est possible de réaliser des économies sur votre taxe foncière. Celle-ci est toujours payée par le propriétaire, mais elle est dans la majeure partie des cas refacturée au locataire. L’un et l’autre ont la possibilité de demander un audit de cette taxe qui se révèle souvent fausse.

En cas d’erreurs ou d’imprécisions sur l’activité exercée dans les locaux ou dans les surfaces, il est possible d’obtenir un dégrèvement et de réaliser une économie permanente. Des cabinets spécialisés dans l’immobilier d’entreprise existent pour ce type d’étude, qui sont en général rémunérés uniquement au résultat. Si votre taxe s’avère juste, vous n’aurez rien à payer. Dans le cas contraire, vous obtiendrez un remboursement d’une partie de votre taxe et verserez une partie de ce remboursement au cabinet qui aura réalisé l’étude. A terme, vous êtes donc toujours gagnant.

Selon votre activité, sachez qu’il est également possible de réaliser des économies sur votre cotisation foncière des entreprises, après étude de votre taxe foncière (les deux taxes sont liées).

Gagner de l’argent avec l’immobilier d’entreprise

En règle générale, l’immobilier d’entreprise est plus lucratif que l’immobilier de logement. Les rendements sont meilleurs. Pour commencer à créer votre patrimoine immobilier, il pourrait être opportun d’acheter un petit appartement et de le proposer à la location. Complétez ensuite votre patrimoine immobilier, par exemple, en investissant dans l’achat d’un local commercial de petite taille, une petite boutique, un atelier ou un bureau.

Pour un appartement comme pour un local commercial, l’emplacement est primordial. Ne vous jetez surtout pas sur la pseudo bonne affaire pas chère d’un bien isolé. Dites vous que s’il n’est pas cher, c’est que personne n’en veut (même si ce n’est pas toujours vrai). J’en ai moi même fais les frais avec un appartement que j’ai du revendre à perte…

Faites vos achats immobilier d’investissement via des Société Civiles Immobilières (SCI). Achetez avec des personnes dignes de confiance, famille ou amis proches et avec lesquelles vous vous entendez. Considérez que vous partez pour une aventure de plusieurs dizaines d’années.

Une fois votre premier achat réalisé et en cours de rentabilisation, vous pouvez acheter un autre bien immobilier. Pour réduire la prise de risque, vous pouvez attendre que le crédit de votre premier bien soit totalement remboursé. Vous pourrez ainsi apporter ce bien en garantie d’une nouvelle acquisition tout en percevant un revenu passif.

Attendre 12 ou 15 ans le remboursement d’un crédit pour renouveler une opération immobilière peut paraitre long mais c’est aussi une façon de sécuriser votre patrimoine.

Benoit Écrit par :