Investir dans l’immobilier locatif est une méthode efficace pour faire travailler un capital et augmenter son patrimoine à condition de respecter certaines règles. Un bien immobilier doit être bien situé, adapté à une cible et apporter une vraie valeur.

J’ai récemment réalisé un site web pour un client qui a réalisé un investissement locatif pour la création de logements étudiants à Roanne. Cela me donne l’opportunité de faire une rapide analyse et de mettre en évidence les critères qui contribuent au succès d’un tel investissement.

L’emplacement est important, tout autant que l’adaptation des logements à la cible. Et dans beaucoup de villes, c’est l’emplacement géographique qui détermine la cible. Par exemple, dans ce cas précis, l’immeuble se trouve en face de l’IUT de Roanne. La cible idéale est donc les étudiants, par conséquent, les logements doivent être adaptés aux étudiants. Si vous êtes à Lyon, dans le 1er arrondissement, la cible n’est pas la même (souvent une clientèle fortunée) qu’en périphérie de la ville (foyers plus modestes). Il faut raisonner de manière aussi logique que possible en fonction de ce que l’on sait de la ville, du quartier, des habitants et ne pas hésiter à faire des généralités, même si en pratique, il existe une infinité de possibilités. En somme, il faut suivre une tendance.

L’emplacement et la cible

Lorsque vous êtes en recherche d’un investissement immobilier, vous pouvez choisir une cible (des étudiants) et tenter de trouver un bien qui puisse correspondre (un immeuble situé en face d’une université) ou inversement trouver un bien (un immeuble situé en face d’une université) et chercher quelle est la cible idéale (des étudiants). Vous devez tenir compte du bien, de sa configuration ou de ce que vous pouvez en faire, superficie, répartition des pièces, électricité, plomberie, normes, étages, etc., et de ce qui entoure le bien en question. Quels sont les commerces de première nécessité, les transports en commun sont-ils facilement accessible, la rue est-elle bruyante ou plutôt calme, existe-t-il d’éventuelles nuisances (sonores ou olfactives notamment, mais aussi visuelles), est-il possible de trouver un garage ou un parking, etc. Tous ses critères permettent de mettre en relation le bien avec une cible. Il « suffit » de comparer les besoins de votre cible avec ce qui est disponible ou que vous allez créer (ou l’inverse). Et si vous remarquez une importante incompatibilité, peut être vaut il mieux changer vos projets (changer la cible ou trouver un autre bien mieux adapté).

Si par exemple vous voulez absolument faire des logements étudiants meublés et que vous trouvez un immeuble dans un quartier isolé, sans université à proximité et mal desservi par les transports en commun, il y a fort à parier que vous devriez changer de cible, ou d’emplacement.

Apporter de la valeur

Dans l’idéal, pour qu’un investissement locatif soit fructueux, en admettant que vous respectiez les deux principes d’emplacement et de cible, il faut apporter une valeur suffisante pour que votre location soit attrayante. Toujours pour le cas des logements étudiants à Roanne, il ne suffit pas de diviser un immeuble en face de l’université en petits logements vides et de les mettre en location. La valeur ajoutée, c’est ce qui fera la différence entre vos logements et ceux qui sont juste à côté.

Mon client s’est posé la question et a répondu à tous les critères nécessaires. Un logement pour étudiant doit être meublé et équipé de tout le confort nécessaire à un jeune adulte. Il doit avoir son indépendance, mais pouvoir vivre en partie en communauté pour faire des rencontres et s’intégrer (logements individuels et cuisine commune). Il faut fournir un accès à Internet. Une laverie automatique se trouve à moins de 50 mètres et un garage à vélo est disponible gratuitement. Le loyer est annuel et inclut toutes les charges, y compris la taxe d’habitation ! C’est simple pour les étudiants et pour leurs parents.

Ceux qui sont, ou ont été étudiants dans une ville éloignée de leur foyer comprennent tout l’intérêt de cette valeur ajoutée. Trouver un logement fonctionnel, pratique, équipé, neuf, au loyer accessible et tout inclus n’est pas si facile. Voici un investissement utile qui fera le bonheur de quelques étudiants chaque année.